Аккредитив или эскроу что лучше

Счет эскроу и аккредитив: в чем отличия

В каких случаях можно использовать эскроу?

Эскроу и аккредитив: в чем разница?

Разница между счетом эскроу и другим банковским продуктом – аккредитивом – совсем не очевидна. По сути, оба механизма представляют собой гарантию обеспечения обязательств по сделке с предварительным депонированием денежных средств. Если сравнивать безотзывной аккредитив и счет эскроу, то разницы в правовых последствиях нет, поэтому счет эскроу в профессиональном сообществе называют «аккредитивноподобным» способом расчета.

Тем не менее отличия есть. Во-первых, для открытия счета эскроу заключается договор с тремя сторонами: банком, плательщиком и получателем. В основе осуществления платежей со счета эскроу в пользу получателя всегда лежит факт исполнения сделки. В этой связи перед осуществлением платежа в пользу получателя банк всегда производит проверку исполнения договора.

Во-вторых, в отличие от эскроу аккредитивный счет открывается только по заявлению плательщика в пользу получателя. Кроме этого, исполнение аккредитива («раскрытие» аккредитива) может происходить на основании документов, которые косвенно связаны со сделкой. Например, плательщик депонировал средства под условие, что другая сторона получает их если предоставит в банк оригинал договора купли-продажи другого товара (вещи) депоненту. Такое условие часто используется при встречной продаже между одними и теми же лицами.

В-третьих, деньги на счете эскроу попадают под систему страхования вкладов в случае несостоятельности банка. При этом если счет эскроу открыт для сделки с недвижимостью, то максимальный размер возмещения составляет 10 млн рублей, а по другим счетам только 1,4 млн рублей. В то время как деньги в ячейках банка и/или аккредитивном счете государством не застрахованы вообще.

В-четвертых, по счету эскроу не допускается приостановление операций, наложение арестов или списание денежных средств по обязательствам перед третьими лицами.

В-пятых, в России со счетами эскроу работает ограниченное число банков. Например, в самой распространённой области применения данного счета – долевом строительстве, количество банков, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве, по данным Центрального Банка РФ по состоянию на 01.07.2019 г. составляет всего 96.

Счет эскроу – современный механизм обеспечения расчетов по сделке. Несмотря на то, что в Россию он пришел не так давно, он набирает популярность и получает все большее распространение.

Источник

Счета эскроу: что нужно знать покупателю квартиры в новостройке

Летом 2019-го российские девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию с использованием счетов эскроу. Нововведение направлено на обеспечение безопасности и надежности вложений средств граждан и сделало невозможным появление новых обманутых дольщиков.

Что такое счет эскроу

Счет эскроу — это специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определенных обстоятельств.

Покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, а продавец (в нашем случае застройщик) может их забрать, когда выполнит условия, заранее прописанные в договоре. Услуги по открытию таких счетов оказывают банки, которые называют эскроу-агентами — они выполняют роль независимых посредников и следят за выполнением условий договора.

Новый механизм расчетов выстроен таким образом, что средства за купленную квартиру вносятся на счет после регистрации договора участия в долевом строительстве и замораживаются на нем до момента регистрации права собственности на первую квартиру в достроенном доме. В случае возникновения у застройщика проблем с завершением строительства дома покупатель всегда может рассчитывать на возврат уплаченной суммы. Новый вариант расчетов сделал невозможными ситуации, когда дольщик, заплатив девелоперу полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства остается и без денег, и без квартиры.

Застройщикам проектное финансирование на строительство жилых домов выдают банки. Счета эскроу открываются в том же банке, который кредитует проект. Поэтому средства на эскроу являются источником дешевого фондирования по кредитам девелоперам, а успешные продажи квартир на этапе строительства позволят девелоперу снизить процент по кредиту.

Покупка. Как купить квартиру через эскроу

Вся модель финансирования строительства жилья с использованием счетов эскроу заключается в десяти шагах:

Дольщик может открыть эскроу-счет в любом банке из перечня, опубликованного на официальном сайте Центробанка. «В этот список попадают банки, соответствующие критериям, установленным правительством. Чтобы открыть счет эскроу, покупателю жилья нужно предоставить в банк подписанный договор участия в долевом строительстве и учредительные документы компании-застройщика. В тексте ДДУ должно быть указано, что рассчитываться с девелопером дольщик будет через счет эскроу, который обслуживает выбранный им банк», — прокомментировала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Ипотека. Как оформить ипотеку при использовании счета

Ипотека с использованием эскроу-счета также позволяет максимально защитить интересы всех сторон сделки. Покупатель может оформить жилищный кредит как в том же банке, где девелопер получил проектное финансирование, так и в другом, предложившем более выгодные условия (и тогда эскроу-агентом и кредитором будут выступать разные кредитные организации).

И в том и в другом случае у заемщика равные условия обслуживания счета эскроу — комиссии за открытие и ведение счета, согласно требованиям закона 214-ФЗ, не взимаются. Однако во втором случае заемщику, вероятно, придется оплатить комиссию за перевод суммы ипотечного кредита в другой банк.

В целом схема выдачи ипотеки проста: согласно требованиям закона 214-ФЗ, сумма первоначального взноса заемщика может быть зачислена на счет эскроу только после регистрации договора участия в долевом строительстве — то есть в тот момент, когда и заемщик, и кредитор уверены в том, что сделка состоялась.

После выдачи кредита и зачисления всей суммы на эскроу-счет заемщик начинает погашать ипотеку и ожидать завершения строительства дома. При желании заемщик на данном этапе может даже рефинансировать свой кредит в другом банке, ведь за время строительства многоэтажного дома (в среднем это полтора-два года) условия кредитования на рынке могут поменяться в лучшую сторону, а на размещенные на счете деньги смена кредитора никоим образом не повлияет.

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на который покупатель вносит деньги при покупке квартиры в строящемся доме.

«Средства вносятся после регистрации договора участия в долевом строительстве. Данная сумма резервируется на счету и перечисляется застройщику лишь после того, как он завершит строительство дома и зарегистрирует право собственности на первую квартиру в данном ЖК. Подобная схема покупки защищает средства покупателя на сумму до 10 млн руб., поскольку они не перечисляются продавцу, соответственно, при неисполнении им обязательств по передаче квартиры (при заморозке проекта или банкротстве) он может вернуть всю уплаченную сумму обратно», — разъяснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

При аккредитиве посредником между покупателем и продавцом также выступает банк. Деньги покупателя списываются с его счета на аккредитивный счет, где резервируются на установленный по договору срок. Получить эти средства продавец, либо покупатель, либо агент, в зависимости от того, что прописано в агентском договоре, сможет после предъявления в банк договора купли-продажи квартиры, ДДУ, ДУП, на котором есть отметка о регистрации перехода права собственности на имя покупателя.

«В отличие от эскроу-счетов аккредитив можно использовать как при покупке квартиры в строящемся доме (договору долевого участия, договору уступки права требования), так и уже готового жилья на вторичном рынке по договору купли-продажи. Преимуществом подобного вида расчетов по сравнению с банковской ячейкой является то, что покупателю не нужно обналичивать и возить большие суммы наличных, а для покупателя — сверять их подлинности при получении денег. Среди минусов — дорогое обналичивание денег со счета получателя, если в этом есть необходимость, а также риск отзыва лицензии у банка, так как страховка АСВ на аккредитивы не распространяется», — объяснила Доброхотова.

Банковская ячейка используется чаще всего при покупке квартиры на вторичном рынке. Особенностью такого вида расчетов является то, что положить сумму в ячейку необходимо наличными, пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

«Многие опасаются перемещаться по городу с наличными деньгами. Выходом бывает аренда ячейки в том же банке, в котором у физлица открыт счет (это зависит от условий реализации застройщика), чтобы снятые средства сразу переложить в ячейку. Хотя снятие больших сумм в банке надо заказывать заранее. Также банк может запросить подтверждение источника денег», — резюмировала эксперт.

Плюсы и минусы. Подводные камни покупки через эскроу

У схемы покупки жилья через эскроу-счета есть свои нюансы. Бывают ситуации, когда уже после регистрации сделки покупатель решил отказаться от приобретения оплаченной квартиры и просит вернуть ему все деньги. В данном случае в установленном законом порядке происходит расторжение договора участия в долевом строительстве, а средства с эскроу-счета за вычетом суммы первоначального взноса должны быть возвращены банку, предоставившему кредит. Первоначальный взнос возвращается покупателю.

В случаях, когда расторжение сделки происходит по вине застройщика (например, невыполнение условий договора в рамках проектного финансирования, затягивание сроков строительства сверх допустимых законом, банкротство застройщика), деньги со счета эскроу подлежат возврату покупателю.

Раньше участник долевого строительства терял свой первоначальный взнос и еще оставался должен банку по кредиту. Теперь при возникновении проблем у застройщика покупатель сможет получить обратно свой первоначальный взнос, а банк — сумму выданного кредита.

Если покупатель не воспользуется правом на расторжение договора участия в долевом строительстве, а решит дождаться решения о назначении иного застройщика для завершения строительства проблемного объекта, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Если у банка, выступающего эскроу-агентом, будет отозвана лицензия, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. Государство и в этой части предусмотрело подушку безопасности для граждан — участников долевого строительства: их средства на счетах эскроу застрахованы Агентством страхования вкладов на сумму до 10 млн руб.

Преимущества эскроу

Недостатки эскроу

Комментарии экспертов

«До 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов»

Данила Литвинов, заместитель председателя правления банка «Дом.РФ»:

— Использование механизма эскроу минимизирует риски дольщиков при покупке квартир в строящихся домах. Раньше люди оказывались один на один со своей проблемой, когда застройщики по каким-либо причинам не завершали строительство, зачастую и с действующим кредитом.

Теперь на рынке появляется механизм защиты дольщиков: застройщик не сможет воспользоваться деньгами покупателя квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, деньги покупателя будут находиться на специальном счете эскроу в банке. Счет открывается бесплатно, а на сумму до 10 млн руб. распространяется действие системы страхования вкладов. Риски недостроя переносятся с покупателей жилья на профессиональных участников рынка — застройщиков и банки. Это позволит закрыть проблему обманутых дольщиков.

«Банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект»

Николай Алексеенко, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК):

— Запуск механизма приобретения жилья на стадии строительства через эскроу-счета в первую очередь позволяет убрать с рынка ситуацию, когда с одной стороны сделки на еще не построенный объект находится дольщик (физическое лицо), а с другой стороны — застройщик (юридическое лицо). Это накладывало правовую и информационную асимметрию: на практике рядовому гражданину невозможно релевантно оценить надежность того или иного застройщика, а в случае его банкротства дольщикам приходилось каким-либо образом кооперироваться, чтобы защитить свои интересы. В свою очередь, с запуском проектного финансирования интересы всех дольщиков защищает банк, который аккредитовал застройщика.

Это выводит все взаимоотношения на принципиально иной уровень. Во-первых, банк имеет профессиональные компетенции при оценке застройщика и отдельного объекта, что уже достаточно серьезно снижает риски. Во-вторых, при банкротстве застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо выплаты дольщикам. В любом случае самому банку невыгодно держать на своем балансе недостроенный объект, таким образом, он фактически имеет те же интересы, что и дольщики.

«Новая схема финансирования привела к укрупнению рынка»

Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса по поиску новостроек «Синица»:

— При введении новой схемы работы было много опасений, большинство из них в результате не реализовались. С точки зрения работы с покупателем введение эскроу не сильно изменило порядок работы застройщиков и риелторов, появился новый обязательный этап сделки — открытие счета эскроу и дальнейшее внесение средств именно на него, а не на расчетный счет застройщика. Покупатели и агенты легко адаптировались к новому этапу. Существенного роста расходов застройщика из-за перехода на эскроу не произошло, за 2020 год стоимость проектного финансирования снизилась. На момент принятия поправок ставки были на уровне 7–8%, далее ставки снизились до 5,5–5% в среднем по рынку, что произошло как за счет снижения ключевой ставки до уровня 4,25%, так и за счет принятия поправок о привязке ставки проектного финансирования к темпам поступления средств на счета эскроу. Таким образом, в успешных проектах эффективная ставка зачастую находится на уровне 2–3%, а иногда и ниже. Как и ожидалось, новая схема финансирования проектов привела к укрупнению рынка, крупные застройщики смогли привлечь средства для организации строительства, небольшим компаниям было намного сложнее, некоторые не справились и были вынуждены уйти.

За прошедший год произошел рост доли проектов, реализуемых с использованием эскроу-счетов. Так, по итогам декабря 2019 года с использованием эскроу предлагалось порядка 16% всех квартир и апартаментов в старых границах Москвы, в Новой Москве доля таких предложений была чуть выше — около 18%. В декабре 2020 года доля эскроу в Москве выросла до 44,1%, в Новой Москве — до 66,6%, в Московской области — до 35,4%.

Источник

Счёт эскроу и аккредитив: что выгодней?

Самые удобные варианты расчётов при покупке квартиры — аккредитив и счёт эскроу. Разбираемся, какой вариант обходится дешевле.

Особенности форм расчётов

Счёт эскроу и аккредитив не являются сложными финансовыми инструментами. Речь идёт об одном и той же схеме, связанной с депонированием денег до завершения сделки. Но у каждой есть нюансы.

Схема расчётов с эскроу:

Счёт эскроу – трехсторонняя схема. В ней участвует продавец квартиры, покупатель и эскроу-агент (в России только банк, за рубежом юркомпании и другие лица). «При эскроу риски минимизированы тем, что счет закрывается при участии двух сторон сделки. Напротив аккредитив может быть отозван, как покупателем, так и самим банком», – отмечает кредитный эксперт, директор по развитию ООО «Бинкор» Роман Семенов.

Схема расчётов с аккредитивом:

При выборе эскроу ответственность за проведение расчётов лежит на банке. При аккредитиве, финансовое учреждение выступает только как посредник и гарант передачи денег от покупателя продавцу.

«Рисков при таких расчётах гораздо меньше, чем при использовании банковской ячейки, либо иных форм, где нет отложенного по времени платежа», – считает вице-президент QBF Владимир Масленников.

Плюсы и минусы

Депонирование стоимости квартиры заранее снижает риски при расчётах. Деньги не передаются из рук в руки, их не нужно проверять на подлинность и опасаться, что продавец скроется до завершения сделки.

Банк не выполнит аккредитив, и не выдаст деньги со счёта эскроу, пока не убедится в том, что продавец выполнил обязательства (покупатель их считай уже выполнил, когда депонировал деньги). Если сделка сорвётся, деньги останутся в банке, а потом будут отданы покупателю.

Счета эскроу обязательны не для всех сделок с первичкой. Такой вариант расчётов прописан законом только, если дом не построен минимум на 30%, а квартир продано менее 10%. В остальных случаях разрешено использовать и другие варианты расчётов (например, перевод денег на счёт застройщика).

У схем расчётов с депонированием средств есть и недостатки. Они рассчитаны на знающих людей. У некоторых одни мудрёные названия могут вызвать панику.

Кроме того, если речь не идёт о покупке жилья по ДДУ, услуги банков платные и их оформлением (заключением договоров, открытием счетов, аккредитивов) придётся заниматься заранее. Это целая процедура, которая потребует внимания, времени и денег. «Основным минусом аккредитива является невозможность провести сложные «цепочки». То есть, когда в «цепочке» 3 и более объектов, чтобы провести через аккредитив – придётся открывать два и более аккредитивов, чтобы прописать различные условия для перечисления. Это дополнительные затраты. Дешевле и проще провести сделку через банковскую ячейку», – советует независимый эксперт по недвижимости Александр Кисилёв.

Расходы

Затраты на проведение расчётов при сделках с недвижимостью важная статья бюджета, прежде всего, покупателя. Хотя редко, но бывают сделки, по которым эти расходы делятся пополам или включаются в цену квартиры.

Во что обходится открытие и обслуживание счёта эскроу:

Итого сумма затрат: от 0 до 3-5 тыс. рублей.

Найти банк, который откроет эскроу не по ДДУ, будет непросто. В основном все работают с застройщиками. Кроме того, учтите, что счета открываются только в российских рублях, в валюте оплата невозможна.

Тарифы российских банков на открытие счетов эскроу

Во что обходятся аккредитивы:

Итого сумма затрат: от 0 до 9 тыс. рублей.

Как видим аккредитивные схемы расчётов обходятся немного дороже, чем счета эскроу, которые активно навязывает государство с 2019 года. Не забываем также, что помимо комиссии за аккредитив, возможны и дополнительные расходы за перевод средств на счёт продавца.

Тарифы банков на открытие и обслуживание аккредитива по сделкам с недвижимостью

Резюме

При покупке недвижимости на первичном рынке банки готовы обслуживать клиентов по счетам эскроу без комиссий и дополнительных платежей. Но обратиться можно не в любой банк, а только в тот, у кого есть право работы с застройщиками (списки регулярно обновляются на сайте Банка России).

При покупке вторички придётся раскошелиться минимум на 1-9 тыс. рублей только за обслуживание сделки. Аккредитивы могут обойтись бесплатно только в нескольких крупных банках, да и то при выполнении определённых условий.

Варианты расчётов с использованием аккредитивов или счетов эскроу могут снизить только очевидные риски при оплате недвижимости. Можно не опасаться, что всучат фальшивые купюры или только часть суммы либо не заплатят. Однако существуют и другие риски, связанные с расторжением договора купли-продажи, формальной проверкой документов банком и многим другим.

Источник

Эскроу-счета и аккредитив: в чем различия?

24356 Игорь Василенко

Правительство России ввело новый формат взаимодействия застройщиков и покупателей первичного жилья, изменив правила оплаты при покупке квартир в новостройках. С 2004 года в долевом строительстве действовала система прямой оплаты, теперь ей на смену пришла система оплаты через эскроу-счета, которая начнет действовать на территории всей России с июля 2019 года. Этот формат оплаты вводится в рамках долгосрочной стратегии перехода от долевого строительства к проектному финансированию, и придерживаться новых правил обязаны будут все застройщики.

Эскроу-счета – что это такое?

Это один из современных (и, кстати, очень немногочисленных) вариантов оплаты дорогостоящих покупок. Оплата через эскроу становится особенно актуальной в сфере сделок с недвижимостью, каковая продолжает оставаться одним из наиболее дорогих приобретений. Поскольку уже с июля 2019 года все застройщики обязаны работать с использованием эскроу-счетов, мы будем рассматривать данный банковский инструмент в разрезе сделок по купле-продаже жилья.

Хотя, строго говоря, назвать его современным можно только условно: этот формат оплаты появился в западных странах более 15 лет назад и давно достаточно активно используется для расчетов.

Эта практика зародилась в Соединенных Штатах, там ее широко использовали и часто предпочитают использовать в сделках именно с недвижимостью. В мировой практике данный банковский инструмент используют наравне с аккредитивом, инкассо и векселем. Но если говорить о сделках с недвижимостью, то именно с аккредитивом многие путают эскроу-счета.

Использование эскроу направлено на то, чтобы минимизировать риски мошенничества, и обеспечить выполнение обязательств при купле-продаже недвижимости. При этом, гарантии одинаково учитывают интересы, как продавца, так и покупателя. Хотя и в этом инструменте есть свои минусы, о чем мы сегодня тоже поговорим.

После выполнения этих условий продавец предъявляет этот документ сотрудникам банка, и банк выдает средства в виде наличных или переводит на счет, указанный покупателем. Получить деньги по аккредитиву можно в банке, в котором был оформлен аккредитив или в другом банке.

Основные отличия эскроу от аккредитива

Действительно, два банковских инструмента сильно похожи друг на друга, но, все-таки, они имеют определенные различия, которые, собственно, обуславливают их преимущества и недостатки относительно друг друга. Вот основные отличия этих методов расчетов друг от друга:

Собственно, именно поэтому ряд банков весной 2019 года отказались работать с эскроу из-за этой ответственности и, конечно же, из-за своей неподготовленности к работе с ними.

Преимущества и недостатки эскроу-счетов

Наиболее значимыми преимуществами эскроу-счета перед аккредитивом являются следующие:

В новой для россиян форме финансовых расчетов имеется и ряд недостатков:

По прогнозам аналитиков к концу 2019 года, общее количество сделок с применением эскроу-счетов, составит около 30%. Это услуга сравнительно молодая, но к ней сейчас имеется существенный интерес, подогретый введением изменений во взаимоотношения дольщиков и застройщиков.

Применение эскроу-счетов на рынке недвижимости

Правительство РФ на протяжении последних нескольких лет занималось тем, что предпринимало попытки улучшить существующие законы, регулирующие сегмент долевого строительства. Это происходило до тех пор, пока не стало очевидным, что основная проблема заключается не в самом долевом строительстве, а в форме финансовых отношений между сторонами. После предложения эскроу-формата, в этой плоскости, как посчитали чиновники, все встало на свои места и предполагается, что сделки станут более прозрачными, честными и защищенными. По крайней мере, это должно способствовать уменьшению количества проблем до момента перехода к формату проектного финансирования

Конечно, стоит отметить тот факт, что первыми кто, пострадает от нововведения, будут застройщики. Раньше деньги для строительства нового объекта привлекались напрямую от дольщиков, теперь же такой возможности больше не будет. Застройщик будет вынужден обращаться за деньгами в кредитные организации, что автоматически приведет к увеличению стоимости постройки дома и, как следствие, к росту стоимости квадратного метра новостройки.

Таким образом, пострадают и дольщики. Это автоматически ведет к тому, что для кого-то стоимость новой квартиры может оказаться слишком высокой. Возможно, наценка в 200-300 тысяч рублей вряд ли приведет к тому, что человек, желающий приобрести квартиру в новом доме, откажется от этой идеи, но что произойдет, если увеличение цены будет более ощутимым?

Расчеты по эскроу: как это работает?

Заключение

Уже в 2019 году, с июля месяца, многие новостройки (есть ограничения, в связи с которыми продажа квартир может осуществляться по старым правилам) должны проходить через систему эскроу-счетов. С этого момента долевое строительство в том виде, к которому привыкли граждане России, уйдет в прошлое. По задумке правительства РФ, данный инструмент способен решить множество существующих проблем. Будут ли эскроу-счета действительно решением накопившихся проблем в жилищном строительстве, это, как обычно, покажет лишь время.

Примерно в равной степени положение дольщиков и застройщиков ухудшится – первые будут вынуждены покупать жилье дороже, вторые – платить проценты по кредитным деньгам.

Источник