лучшие спальные районы москвы для проживания
Рейтинг лучших районов Москвы для проживания 2020
Выбрать хороший район столицы с комфортными условиями проживания, при разумном соотношении цены/качества и оптимальном инвестиционном потенциале – задача непростая. Мы оценили транспортную инфраструктуру, цены за квадратный метр, экологическую обстановку, плотность населения и перспективы улучшения качества жизни. На основе этих факторов мы выяснили, в каких районах Москвы лучше всего приобретать квартиру для проживания, где недвижимость наиболее доступная, но при этом комфортная, а в каких округах стоимость квартир неоправданно завышена.
ЗАО – оптимальная транспортная доступность и современная застройка
Западная часть столичного региона уже не первый год считается наиболее привлекательной для жизни, что обусловлено развитой инфраструктурой и постоянным улучшением обстановки. Западный административный округ – не исключение, открытие в 2017 году трех новых станций метрополитена «Минская», «Ломоносовский проспект», «Раменки» позволило значительно повысить привлекательность и солидность района. В 2018 году было запущено еще 7 новых станций ЗАО. На территории расположены крупные магистрали со средней загруженностью – Кутузовский и Мичуринский проспекты.
Рынок недвижимости в ЗАО стремительно растет. Особенно много предложений в бизнес-сегменте, за последние годы появились новые ЖК, хотя есть доступные квартиры и во вторичке. Однако вместе с повышением привлекательности округа заметно увеличились и цены. В марте 2020 года стоимость квадратного метра составляет 198 484 руб. ЗАО – второй округ Москвы после ЦАО, где сосредоточено жилье элитного и комфорт-класса. Например, квартиру в ЖК Лучи площадью 33 кв.м. в пешей доступности от метро можно приобрести за 6,2 млн. руб.
ЮЗАО – хорошая экология и отличная транспортная обстановка
Юго-Западный административный округ Москвы отличается продуманной транспортной инфраструктурой и отсутствием пробок на дорогах даже в часы пиковой нагрузки. В качестве преимущества выступает обилие парковых зон, которые занимают почти 1/3 ЮЗАО и положительно сказываются на экологической ситуации.
Новостроек в округе немного, так как застройка здесь и так считается одной из самых плотных в столице. Цены на недвижимость высокие, по этому показателю ЮЗАО уступает только ЦАО. В марте 2020 года стоимость 1 кв.м. составила 206 534 руб. Минимальная стоимость квартир в новостройках чуть выше 4 430 000 руб. за студию площадью 21 кв.м.
СЗАО – чистый округ с обилием предложений на рынке недвижимости
Северо-Западный административный округ отличается хорошей транспортной доступностью. Районы обеспечены станциями метро, на территории проходит одна из главных артерий столицы – Волоколамское шоссе, масштабную реконструкцию которого провели всего несколько лет назад. Почти половину территории СЗАО занимают объекты природы, округ считается наиболее чистым в Москве.
Активно развивается и рынок недвижимости. Стоимость 1 кв.м. в марте 2020 года оценивается в 184 422 руб. Самое доступное жилье находится в районе Хорошево-Мневники и Митино, здесь приобрести апартаменты в новостройке можно за 3,8 млн. руб. при площади 27,4 кв.м., расстояние до метро – 10 мин. пешком.
САО – перспективный и активно застраиваемый округ
Северный административный округ не отличается благоприятной экологической обстановкой, на его территории расположено сразу несколько крупнейших промышленных предприятий, а парки занимают лишь 10% от общей площади. Непростой является и транспортная обстановка: Ленинградское, Волоколамское, Дмитровское шоссе всегда загружены. Немного улучшить ситуацию позволило открытие нескольких новых станций метрополитена. В 2018 году в Левобережном районе появилась станция «Беломорская», в это же время открылись станции «ЦСКА», «Петровский парк», «Окружная», «Селигерская», «Верхние Лихоборы».
Вместе с тем, САО является перспективным районом, здесь сносят дома старого фонда и активно ведут застройку. Стоимость 1 кв.м. недвижимости – 178 722 руб., минимальная цена квартиры в новостройке – 3,1 млн. руб. за скромную студию 11,1 кв.м. в 4 мин. ходьбы от метро в сданном доме.
СВАО – обилие парков и промышленных зон
Северо-восточный административный округ во многом похож на САО, здесь также непростая транспортная обстановка, поскольку Ярославское, Алтуфьевское, Дмитровское шоссе стабильно загружены. Позитивным изменением стало введение в эксплуатацию в последние годы нескольких новых станций метро на Люблинско-Дмитриевской линии. Экологическая ситуация не столь негативна, как у соседей – расположение в округе нескольких промышленных центров компенсируется обилием парков, включая Ботанический сад РАН, Лосиный остров.
Места для застройки в СВАО немного, поэтому рынок недвижимости развивается медленно, в основном представлены предложения во вторичных домах, свыше половины квартир от застройщиков – апартаменты. Стоимость 1 кв.м. – 161 268 руб., ценник на квартиры в новостройках начинается от 2,5-3 млн. руб. за студию в шаговой доступности от метро.
ЮАО – район новостроек и загруженных дорог
Южный административный округ является самым застраиваемым районом столицы, здесь достаточно места для возведения новых ЖК и реализации крупных проектов. Транспортная обстановка далека от идеала, ведь в ЮАО наиболее загруженные дороги Москвы. Впрочем, улучшить ситуацию позволило строительство новых станций метрополитена, в 2017 году открыта станция «Технопарк».
Стоимость недвижимости – 161 766 руб. за 1 кв.м., что является одним из самых доступных ценников в пределах МКАД. Большинство недорогих предложений от застройщиков – апартаменты, стоимость в районе Бирюлево Восточное начинается от 2,1 млн. руб., правда, до метро при этом придется добираться на транспорте.
ЮВАО – округ с самым доступным жильем и отсутствием перспектив
Юго-Восточный административный округ неслучайно называют самым депрессивным в Москве. Здесь сосредоточены металлургические и химические заводы, треть территории занимают промзоны. Как следствие — неблагоприятная экологическая обстановка и доступная стоимость недвижимости. В число преимуществ входит активная застройка и развитие транспортной инфраструктуры. За последние несколько лет открылись новые станции метро. Только в марте 2020 года введен в эксплуатацию участок «Косино» – «Лефортово» на Некрасовской линии с шестью станциями метрополитена.
Цена 1 кв.м. недвижимости в ЮВАО – 151 717 руб., число предложений в новостройках превышает 4 тыс. квартир. Популярностью у покупателей пользуются недорогие студии и апартаменты площадью до 30 кв.м. Так, приобрести 1-комнатные апартаменты 18,4 кв.м. в районе Марьино можно за 3 млн. руб., а за 3,35 млн. – однокомнатную квартиру в Некрасовке.
ВАО – самый неблагоприятный для жизни округ столицы
Восточный административный округ – не самый лучший выбор для проживания в Москве. На его территории расположена крупнейшая промышленная зона «Калошино», шоссе Энтузиастов и Щелковское постоянно загружены, а возведение новых станций метро «Лухмановская» и «Улица Дмитриевского» в 2019 году не сильно улучшило ситуацию.
Большинство предложений на рынке недвижимости составляют кирпичные дома, возведенные 50-70 лет назад, первичный рынок в основном представлен жильем комфорт-класса, что прямо сказывается на стоимости. Цены – 166 813 руб. за 1 кв.м. в марте 2020 года. Приобрести студию в шаговой доступности от метро можно не дешевле 5 млн. руб. при площади до 20 кв.м.
ЦАО – самые высокие цены на рынке Москвы
Центральный административный округ – это самое неоднозначное место столицы. Конечно, здесь хорошо развита инфраструктура, но транспортная обстановка очень сложная, есть проблемы и с экологией. В районе расположено множество исторических зданий, построенных в XIX-XX веках. Возводить новостройки бюджетного сегмента здесь невыгодно, так как стоимость земли крайне высокая.
Целевую аудиторию ЦАО составляют состоятельные покупатели, которые хотят жить в центре и могут себе позволить жилье премиум-класса. Ценник за 1 кв.м. – 320 056 руб. на март 2020 года. Большинство предложений – апартаменты и студии, минимальная стоимость – от 4,2 млн. руб. при площади 13,6 кв.м. в Таганском районе, при этом до метро придется идти 10-15 минут.
Спальные районы Москвы
В любом современном мегаполисе предусмотрены территории, предназначенные только для проживания и отдыха граждан. Они называются спальными районами, или «спальниками». В Москве изначально планировалось возводить их с минимумом инфраструктуры, предоставляя людям лишь самое необходимое: школы, поликлиники, детские сады и т. п. — поскольку предполагалось, что совершать крупные покупки, работать, развлекаться жители будут в центре города.
Но в настоящее время понятие «спальник» изменило свой первоначальный смысл. Оно уже не означает значительную удаленность от места работы и развлекательных заведений. Сегодня даже периферийные районы наполнились многочисленными объектами социально-развлекательной инфраструктуры: кинотеатрами, кафе и ресторанами, ночными клубами, супер- и гипермаркетами, бассейнами и прочими спортивными заведениями, торговыми центрами и т. п. А наличие бизнес-центров, прочих предприятий и организаций избавляет жителей многих спальных районов от необходимости ездить на работу в другие части города.
Эксперты и специалисты по недвижимости условно делят все столичные «спальники» на две категории: внешние и внутренние. К первым относятся те, которые находятся за пределами московской КАД: это Северное и Южное Бутово, Митино, Солнцево, Новокосино, Куркино, Молжаниново и пр. Ко вторым — районы, расположенные внутри кольцевой автодороги: Медведково, Бибирево, Крылатское, Кунцево, Новогиреево, Марьино, Вешняки, Ясенево, Люблино и пр.
По мнению специалистов, наиболее престижными сегодня считаются западные регионы столицы — СЗАЮ, ЮЗАО и ЗАО. Далее идут САО и СВАО, а также некоторые районы ВАО. Замыкают рейтинг ЮАО, ЮВАО и остальная часть ВАО.
Хорошие спальные районы
Спальный район считается хорошим, если в нем есть все необходимое для комфортного проживания, имеется развитое транспортное сообщение (прежде всего — станции метро) и благополучная экологическая обстановка. Последний фактор особенно актуален для семей с детьми, а также для людей, чувствительных к различным веществам (например — страдающих аллергией, астмой, эпилепсией и т.п.).
Немаловажное значение — качество и потребительские характеристики жилья. Например, многоквартирные дома старой постройки (60-70-х годов прошлого века) отличаются не самыми удачными планировками: низкие потолки, минимальная площадь вспомогательных помещений (санузлов, кухонь, коридоров), проходные комнаты. Современные объекты значительно лучше благодаря следующим особенностям:
При планировании современных спальников в них заранее предусмотрено наличие множества инфраструктурных объектов. Этим они значительно отличаются от проектов советского времени.
Лучшие спальные районы Москвы
Обзор лучших спальных районов Москвы основан не только на отзывах проживающих в них людей, но и на объективных данных рынка столичной недвижимости. Во внимание принимались такие факторы, как развитость транспортной и социальной инфраструктуры, экологическая обстановка, общественный порядок и безопасность, наличие мест для отдыха и развлечений, а также автомобильных паркингов и стоянок.
Кроме этого, немалое значение имеет расположение «спальника»: это непосредственно влияет на его престижность и, соответственно — стоимость жилья. Например, район, расположенный ближе к центру, но имеющий плохую экологию, зачастую считается более престижным и дорогим по сравнению со «спальником», расположенным в зеленой зоне, но — на периферии.
К числу лучших спальных районов столицы относятся: Крылатское, Кунцево, Строгино, Тропарево-Никулино, Ясенево, Куркино, Измайлово, Черемушки и др. Далее мы подробнее рассмотрим некоторые из них.
Крылатское
Купить квартиру в данном спальном районе стремятся многие семьи с детьми. Это обусловлено во многом хорошей экологической обстановкой: здесь отсутствуют предприятия, осуществляющие вредные выбросы. С другой стороны, имеется множество организаций и компаний по обслуживанию населения, а также административных учреждений, что не только делает проживание более комфортным, но и позволяет найти работу недалеко от дома.
В Крылатском имеются едва ли не лучшие в столице условия для занятия спортом как на любительском, так и на профессиональном уровне. Уникальная спортивная база досталась району в наследство от Олимпиады-80. В частности, здесь есть:
В Крылатском имеются престижные детские сады и школы, в которые родители привозят детей даже из соседних районов. Прямой доступ в центр города осуществляется по Рублевскому шоссе или Кутузовскому проспекту, а также с помощью метро (станции «Крылатское» и «Молодежная»).
Важным преимуществом данного спального района является его однородное социальное окружение. Это способствует сохранению безопасности и общественного порядка. В Крылатском часто селились государственные и партийные деятели, творческая интеллигенция, бизнесмены и прочие представители истеблишмента. Соответственно, многие дома здесь возводились с улучшенными планировками и из более качественных материалов по сравнению с другими спальниками столицы.
Данный спальный район имеет привлекательные перспективы на будущее. Проживание здесь свидетельствует об успешности, высоком социальном статусе и материальном благополучии.
Строгино
Данный «спальник» относится к одному из самых экологичных районов столицы. Он находится в престижном Северо-Западном округе, имеет развитую инфраструктуру, а более половины его территории занимают рекреационные зоны и парки.
Жилой фонд представлен преимущественно панельной застройкой образца 70-х годов прошлого века. Это можно считать единственным серьезным недостатком района — но он компенсируется тем, что большинство домов находится «у воды», а это значительно повышает престижность жилья. Имеются оборудованные пляжи и зоны отдыха, а Кировская и Строгинская поймы относятся к числу наиболее популярных мест проведения досуга у москвичей и гостей столицы.
В Строгино также имеются и современные жилые комплексы, в числе которых — «Капитан», «Олимпия», «Лазурный блюз». Согласно информации столичного Управления внутренних дел, данный спальник является одним из самых благополучных с точки зрения криминальной безопасности.
Среди спортивных сооружений Строгино следует отметить Ледовый дворец, стадион «Янтарь», центр пляжных видов спорта, воднолыжный стадион. Имеются детские и взрослые поликлиники, женская консультация, травмпункт, множество частных и государственных школ и гимназий, центр детского творчества. Есть станция метро, а также большое количество торговых объектов, в числе которых — «Пятерочка», «Магнит», «Перекресток и пр.
Квартиры в данном спальном районе Москвы традиционно считаются хорошим вариантом для комфортного проживания.
Куркино
Данный «спальник» возводился по экспериментальному проекту. Строительство началось в 2000-м году, а первые дома сданы в эксплуатацию двумя годами позже.
Район находится с внешней стороны МКАД на расстоянии примерно двух километров. Комплексное освоение данных территорий предполагало возведение своеобразного мини-города, в котором наряду с жилыми домами должны присутствовать все необходимые объекты инженерной и социально-бытовой инфраструктуры.
Планировкой Куркино занималось 25 проектных институтов, благодаря чему практически все здания в данном спальном районе возведены по индивидуальным проектам. Застройка отличается органичным сочетанием высотных зданий с малоэтажными таунхаусами и коттеджами, а планировки являются комфортабельными и уютными (в частности, высота потолков обычно составляет 3 м). При этом типовая панельная застройка отсутствует, а дворы оборудованы современными многофункциональными и безопасными площадками для детей.
Куркино — один из самых «зеленых» столичных районов. Здесь на одного жителя приходится около 117 кв. м зеленых насаждений, в то время как средний показатель по городу составляет 35 кв. м. Район отличается четким зонированием и единым стилем оформления (это касается не только расположения зданий и их цвета, но также остекления лоджий, оформления подъездов и т. п.). Проблема парковки автотранспорта отсутствует, поскольку уже на стадии проектирования было предусмотрено выделение одного машиноместа на каждую квартиру спального района.
На территории Куркино имеется популярное место отдыха — «Долина реки Сходни», а также четыре пикниковые точки и две экологические тропы. Вдоль Новокуркинского шоссе имеются торговые центры IKEA, «Ашан», OBI. В районе функционирует множество детских учреждений.
Единственным недостатком Куркино является отсутствие метрополитена. До ближайшей станции необходимо добираться наземным транспортом (включая маршрутное такси).
Ясенево
Данный спальник считается одним из наиболее престижных мест для проживания. Он отличается хорошей экологией: более половины территории занято парками и прочими зелеными насаждениями, в числе которых — знаменитый Битцевский лес, а также парк 30-летия района.
На пересечении кольцевой автодороги и Калужского шоссе имеются торгово-развлекательные центры «Ашан», OBI, IKEA, «Мега». Есть несколько станций метрополитена, а основными транспортными магистралями являются:
Значительную часть жилой застройки составляют типовые 16-этажные панельные дома. Но в настоящее время район застроен менее чем наполовину, что открывает широкие перспективы для появления разнообразных жилых комплексов, в том числе — возведенных по современным каркасным или монолитным технологиям. Что касается общественной безопасности и охраны правопорядка, то согласно данным московского Управления внутренних дел, Ясенево относится к числу наиболее безопасных с криминальной точки зрения спальников столицы.
Здесь находится множество торговых объектов, аквапарк «Мореон» (один из самых крупных в Москве), дворец спорта «Содружество», несколько детских и взрослых поликлиник, культурный центр «Вдохновение», многофункциональный комплекс для семейного отдыха, детский парк развлечений и прочие объекты инфраструктуры.
Несколько лет назад столичный мэр Сергей Собянин заявил, что планируется дальнейшее развитие и увеличение Москвы в юго-западном и южном направлениях. Предполагается, что часть Московской области, расположенная между Киевским и Варшавским шоссе, может быть включена в состав города. В этом случае Ясенево окажется в центре создаваемой агломерации.
Тропарево-Никулино
На карте столицы спальный район Тропарево-Никулино относится к Западному административному округу. Около половины его площади приходится на ландшафтный заказник Тропаревский, известный также под названием «Тропаревский лесопарк».
Что касается жилой застройки, то значительную ее часть составляют элитные высокие дома, относящиеся к бизнес-классу. В их числе — комфортабельные комплексы «Елена», «Академ-Палас», «Корона», «Академия-Люкс», MIRAX PARK.
На территории Тропарево-Никулино имеются следующие объекты социально-бытовой, образовательной и прочей инфраструктуры:
Наличие станций метрополитена «Тропарево» и «Юго-Западная» позволяет быстро и без пробок добраться в центр города. Основные транспортные артерии — проспект Вернандского и Ленинский проспект. По территории района проходит множество автобусных маршрутов, связывающих его с другими частями города, а также с аэропортами Шереметьево и Внуково.
Черемушки
Данный спальный район известен большим количеством старых пятиэтажных и девятиэтажных домов советской постройки. Но в настоящее время Черемушки становятся одним из самых привлекательных мест для проживания в столице, во многом — благодаря активному возведению современных комфортабельных жилых комплексов. В их числе — «Розмарин», «Ломоносовский», «Флагман» и др. Многие современные дома возводятся взамен сносимого жилья «хрущевского» типа.
Черемушки отличаются хорошей транспортной инфраструктурой: на территории района — несколько станций метро, а также множество автобусных маршрутов.
Современные жилые комплексы возводятся с учетом имеющейся социально-бытовой инфраструктуры. При недостатке тех или иных объектов они строятся параллельно жилым домам. Благодаря этому в Черемушках можно приобрести жилье в шаговой доступности от школ, детских садов, рядом с поликлиниками и супермаркетами. Имеется множество развлекательных и культурных объектов: кинотеатров, библиотек и пр.
Современные квартиры отличаются хорошими планировками. Это касается площади жилых и вспомогательных помещений, а также высоты потолков. На вторичном рынке можно приобрести и сравнительно дешевое жилье — но оно будет относиться к старому фонду, и иметь низкие потребительские качества.
Недостатком района является не самая лучшая экологическая обстановка из-за обилия вредных выбросов от транспортных средств и предприятий, однако большое количество зеленых насаждений позволяет надеяться на снижение уровня загрязненности воздуха. Еще одной проблемой Черемушек является недостаток мест для парковки автотранспорта — но в последнее время местные власти предпринимают активные меры по решению данной задачи.
В каком спальном районе Москвы лучше жить?
Чтобы определиться, где лучше жить и в каком спальном районе столицы купить квартиру в новостройке, следует учесть множество факторов. В их числе — собственные требования к потребительским качествам жилья, к наличию и состоянию социально-бытовой инфраструктуры, транспортному сообщению, экологической обстановке и т. д.
Также необходимо знать, какова стоимость квадратного метра в Москве в 2017 году. Эта информация поможет подобрать жилье, устраивающее по эксплуатационным характеристикам, месторасположению и цене.
Например, если есть желание проживать в хорошем районе, но имеются ограничения по деньгам — имеет смысл рассмотреть предложения в домах старого жилого фонда. Но, поскольку жилье обычно приобретается на длительный срок — обычно более целесообразным решением является покупка квартиры в новом комфортабельном жилом комплексе, даже если он удален от центра.
Большинство современных застройщиков следит за тем, чтобы в непосредственной близости от возводимого жилья имелись все необходимые объекты инфраструктуры (школы, супермаркеты, поликлиники и т. п.), а станции метрополитена есть в большинстве районов Москвы, что обеспечивает быстрое транспортное сообщение с центром.
Еще одним преимуществом нового жилья является хороший контингент. Такие квартиры обычно приобретаются людьми с высоким уровнем социальной и общественной ответственности. Это сводит к минимуму вероятность появления лиц, злоупотребляющих спиртным, хулиганов и прочих асоциальных элементов.