Аккредитив при ипотеке что
Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2021 году
Здравствуйте. В этой статье я расскажу, как покупателям квартиры безопасно передать деньги продавцу, какие есть безопасные способы передачи, какие документы потребуются и какие есть нюансы, если квартира покупается в ипотеку.
Небольшое отступление — если нужна бесплатная консультация, напишите онлайн юристу справа или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Основное правило
Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.
Как проверить квартиру перед покупкой: на юридическую чистоту; на долги по «коммуналке»; продавцов Можно вернуть до 260 000 рублей после покупки квартиры за наличные — подробности здесь, и до 650 000 когда покупаете в ипотеку — подробности здесь
Безопасные способы передачи денег
Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).
Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать не сможет. Этим он доказывает продавцу что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН, где покупатель будет новым собственником квартиры. Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока.
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Страница договора купли-продажи с печатью регистрации
Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь уж как договорятся покупатели и продавцы. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.
Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)
Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.
Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».
Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.
Предложения от банков
Задаток при покупке квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами Документы для покупки квартиры на вторичном рынке — полный и актуальный перечень
Краткая инструкция
Покупатель и продавец идут в банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в арендованную ячейку. Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после, того как он покажет договор купли-продажи квартиры с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН. Как только продавец принесет эти документы, ему будет предоставлен доступ к ячейке и он сможет забрать деньги. Далее советую покупателям получить от продавцов расписку о получении денег.
Подробная инструкция
Вместе с договором аренды сотрудник банка составит дополнительное соглашение, в котором указывается условие — продавец получит доступ к ячейке только когда предоставит договор купли-продажи с печатью о регистрации и/или выписку из ЕГРН.
Аренда ячейки и дополнительное соглашение оплачиваются отдельно. Некоторые банки требуют оставить некую сумму в качестве залога за ключ от ячейки.
Способ №2 — Через аккредитив (безналичный расчет)
Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.
Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.
Банки, которые оказывают услугу по аккредитиву при сделках с недвижимостью
Если после покупки, бывший владелец подаст на банкротство, заинтересованные лица могут оспорить сделку. Здесь объяснили, как покупателям защититься от этого
Краткая инструкция
Покупатель открывает сберегательный счет в банке, который оказывает услугу аккредитива. На этот счет кладется деньги на покупку квартиры и подается заявление на открытие аккредитива. В итоге деньги будут перенесены на специальный аккредитивный счет.
После регистрации сделки продавец предоставляет в банк зарегистрированный договор купли-продажи и/или выписку из ЕГРН. Эти документы доказывают, что регистрация прошла успешно и покупатель стал собственником квартиры. Сотрудник банка перечисляет деньги с аккредитивного счета на счет продавца. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.
Подробная инструкция
Срок аккредитива стоит установить минимум 2 недели. Лучше на месяц. Продлить его можно в любой момент.
Образец заявления на открытие аккредитива
Хоть покупатель получит на руки справку о переводе денег на счет продавца, я все равно советую получить от него расписку — образец. Лишним не будет.
Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)
Способ похож на аккредитив, но гарантом-посредником в расчетах выступает нотариус и все операции будут проходить через его депозитный счет.
Данной услугой лучше воспользоваться, только если нотариус заверяет договор купли-продажи. В этом случае услуга будет стоить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате) + дополнительно 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.
Если же вы не собираетесь заверить договор купли-продажи, а просто воспользоваться депозитным счетом, то тогда тариф будет уже 0,5% от суммы сделки — пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Например, квартира покупается за 5 млн. руб, то нотариусу придется отдать 5 млн * 0,5% = 25 тыс. руб. Гораздо дешевле воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, к тому документов нужно предоставить гораздо меньше, чем нотариусу.
Краткая инструкция
Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию. После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.
Подробная инструкция
Если покупатель решит перечислить деньги на депозитный счет нотариуса безналичным путем, то банковский счет должен быть оформлен именно на покупателя. Нельзя будет переводить деньги нотариусу, например, со счета матери покупателя. Исключение: если одним из покупателей будет несовершеннолетний, то перечислять деньги можно со счета одного из родителей (опекуна).
Для доказательства того, что счет принадлежит покупателю, нужно предоставить нотариусу справку или копию договора на обслуживание счета. Тоже самое касается и продавца.
И снова о расписке. Хоть у покупателей есть на руках справка о переводе денег на депозитный счет нотариуса, я все равно советую им получить от продавца расписку о получении денег. Образец найдете по ссылке.
Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно
Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.
Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).
Нюансы, если квартира покупается в ипотеку
В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.
Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.
Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать 😉
Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):
Продажа квартиры через аккредитив
Аккредитив с латыни переводится как «доверительный» — это документ, на основании которого покупатель открывает в банке аккредитивный счет, где хранятся его деньги до передачи ему продавцом прав на квартиру.
Потом банк проверяет выполнение условий сделки и переводит деньги на счет продавца. Продавец гарантированно получит свою цену, покупатель — жилье. Если сделка сорвалась — стороны остаются с тем, с чего начинали. А банк, конечно, получает плату за открытие и обслуживание аккредитивного счета в любом случае.
Аккредитив — не самый дешевый способ продать или купить жилье, но точно самый безопасный. Если, конечно, вы выберете надежный банк и правильно оформите документы. Банковские работники настоятельно советуют консультироваться с ними еще до составления купчей, потому что условие об аккредитиве должно быть в ней записано.
Но если вы никогда раньше не сталкивались с таким счетом, то еще до визита в банк стоит пообщаться с юристами, а потом показать им и готовый договор.
Схема продажи квартиры через аккредитив
Схема, по которой работает аккредитив при продаже квартиры, простая:
Расчеты по этой схеме описаны в 3-м параграфе 2-й части Гражданского кодекса (ГК) и правилах Центробанка. Ссылки на оба документа есть под текстом.
Банк в схеме с аккредитивом не посредник, как это бывает в других сделках, а участник. Он гарантирует соблюдение ее условий обеим сторонам, его ответственность прямо указана в ГК. Если продавец и покупатель выполняют то, о чем договорились — они гарантированно получат желаемое. Если что-то пошло не так — останутся при своем.
Виды аккредитивов
В ГК перечислены разные виды аккредитивов:
В сделках с недвижимостью обычно используется самый надежный вариант — безотзывный покрытый. Многие банки с прочими типами вообще не работают.
Есть и другие виды аккредитивов, но они используются в коммерческих сделках, продавать и покупать жилье через них невыгодно. Упоминания в этой связи заслуживают разве что безакцептный — не требующий присутствия покупателя при выплате денег — и аккредитив с красной оговоркой, который дает право продавцу получить часть суммы раньше, чем будут выполнены условия купчей. Сколько, когда и в каких случаях — прописывается в договоре отдельно.
Что надо учесть при оформлении купчей через аккредитив
Порядок и способ расчета формулируются в отдельном пункте или даже разделе купчей. Там обязательно надо указывать:
Продлить действие счета, как-то изменить его условия стороны могут только при обоюдном согласии. Обычно он открывается на пару недель, максимум на несколько месяцев. От срока комиссия не зависит, но в банке тариф считается на квартал, поэтому стоит уложиться в эти рамки.
Комиссия зависит от банка и цены квартиры (чаще всего это около 0,2 % стоимости). Плюс фиксированная сумма за открытие счета, она редко превышает 3000 рублей.
Обычно все это оплачивает покупатель, но по договоренности расходы можно поделить в любых пропорциях. Если решите так поступить — в договоре должно быть подробно расписано, кто, сколько и за что платит.
В остальном ДКП жилья таким способом ничем не отличается от любой другой купчей на недвижимость. Только потребуется сделать не три, как обычно, а четыре его оригинала — дополнительный останется в банке.
Нюансы аккредитива
У этого надежного способа купить и продать квартиру при всех достоинствах есть некоторые недостатки. Про небесплатность его вы уже поняли, но это еще и дольше, чем просто передать деньги из рук в руки или через ту же банковскую ячейку.
Часто банки ставят условие, что деньги за квартиру могут быть сняты со счета лишь по окончании действия аккредитива. То есть забрать их сразу без комиссии продавец не может.
Или при возникновении конфликта деньги блокируются на счете, и покупатель может вернуть их лишь после устранения разногласий, иногда и по суду.
И наконец, ни у кого не получится «немножко приуменьшить» цену сделки: налоговики будут в курсе, сколько удалось выручить за недвижимость. Если вам предстоит платить государству процент от выручки, почитайте о размере налога с продажи квартиры.
Поручите задачу профессионалам. Юристы выполнят заказ по стоимости, которую вы укажите. Вам не придётся изучать законы, читать статьи и разбираться в вопросе самим.
Аккредитив
Опасаетесь рисков, связанных с предоплатой по сделке? Желаете подстраховаться как клиент, впервые сотрудничающий с новым поставщиком? Воспользуйтесь преимуществами аккредитива – одного из самых надёжных и выгодных банковских инструментов, используемых при заключении контрактов.
Аккредитивная форма расчётов выгодна как продавцу, так и покупателю. Может с одинаковым успехом использоваться не только при внутрироссийских сделках, но и во внешнеторговых операциях. Сегодня услуги проведения расчётов в форме документарных аккредитивов предоставляются большинством крупных российских банков.
Аккредитив: что это простым языком?
Говоря простыми словами, аккредитивом называется открываемый в банке специальный счёт, на котором можно зарезервировать денежные средства при проведении сделок по продаже товаров или предоставлении услуг (выполнении работ). При полном соблюдении обеими сторонами оговоренных в контракте условий, банк выплачивает необходимую сумму на счёт получателя (бенефициара).
Таким образом, банк выступает в роли гаранта и берёт на себя ответственность за совершение выплат. Поставщик на 100% уверен, что товар/услуга будут оплачены, а покупатель знает, что сможет оплатить их вовремя и без задолженности.
Аккредитивная форма
Действует по следующей схеме.
Безотзывный аккредитив
Один из основных и часто используемых видов документарных расчётов. В отличие от отзывного аккредитива, подтверждённый или неподтверждённый безотзывный не отзывается и не изменяется ни одной из сторон (включая банк) без предварительного согласия продавца/поставщика. Считается самой надёжной формой аккредитивных расчётов, так как полностью освобождает торгово-денежную сделку от всех возможных рисков, в первую очередь финансовых.
Если в процессе проведения сделки поставщик и покупатель придут к взаимному соглашению, условия безотзывного аккредитива могут быть изменены.
Договор аккредитива
В договоре о проведении сделки, предусматривающей такую форму расчётов, оговаривается и строго фиксируется любая информация, которая впоследствии может быть использована при совершении торгово-денежной операции и оплате по ней:
Оплата аккредитивом
Расчёты аккредитивами предусматривают перечисление средств на счёт продавца только в том случае, если все оговоренные контрактом условия были выполнены. В частности, перечисление денег на счёт продавца производится после полной отгрузки товара и предоставления в банк всех требуемых документов. В том случае, если условия договора по аккредитиву были нарушены, плательщик (покупатель) имеет право отказаться от оплаты и вернуть товар поставщику.
Нюанс: аккредитивный счёт открывается покупателем за собственные деньги или с привлечением кредитных средств банка (при наличии права на кредитование).
Открытие аккредитива
Для открытия аккредитивного счёта в банковскую организацию подаётся письменное заявление в соответствующей форме. В заявлении обозначается:
Совет Сравни.ру: используйте аккредитивную форму расчётов при необходимости проведения безопасных торгово-денежных сделок с новыми и «проблемными» деловыми партнёрами.
Аккредитив в Сбербанке для физических лиц
Когда предстоит покупка, продажа, размен жилья, дорогого автомобиля, оборудования или другая серьезная сделка покупатели опасаются обмана со стороны продавца. Но и продавцы боятся не меньше, что останутся и без денег и без своего имущества. В подобных случаях на помощь приходят банковские аккредитивы, когда стороны-участницы возлагают на финансовое учреждение ответственность за расчет и переход права собственности на объект продажи в пользу покупателя.
Что же такое аккредитив Сбербанка, сколько он стоит и какие дает гарантии сторонам, разобрался Бробанк.
Понятие банковского аккредитива
Условное обязательство, при помощи которого происходит безналичный расчет между сторонами-участницами при сделках с имуществом или любого другого дорогостоящего права, называется аккредитивом. В нем прописываются правила, при которых право владения переходит от продавца к покупателю. Когда обе стороны исполняют четко оговоренные условия, то деньги переходят от одного клиента к другому.
Процедура отчасти напоминает предоплату, аванс или инкассо. Получатель вносит деньги на специальный сберегательный счет, а продавец, при оформлении подтверждающих документов, получает деньги. Инициатором оформления сделки по аккредитиву Сбербанка может выступать как владелец имущества, так и его покупатель.
Зачем и кому понадобится
При заключении договоров на большие суммы физическим лицам на территории РФ безопасно использовать систему расчета по аккредитиву. Этот вариант удобен, например, при:
Если по сделке не предусмотрен перевод больших сумм, то можно использовать другие способы оплаты. Например, проведение купли-продажи через системы CashPass, ГарантПРО или другие подобные сервисы, где проводят безопасные расчеты между продавцом и покупателем.
В банковской практике используется несколько типов аккредитива. Чаще остальных встречаются:
Подобные виды специфичны для внутреннего рынка банковских гарантированных сделок. При международных расчетах применяется другая классификация.
Оформление обязательства
При выборе аккредитива Сбербанка для расчета физлиц предусмотрено 6 этапов оформления:
При таком расчете защищены обе стороны. Покупатель получит имущество, которое приобрел, а продавец деньги за него. Аккредитив Сбербанка допускается продлевать при согласии сторон. То же касается и любых других изменений в условиях, они возможны только при обоюдном соглашении.
Какие предоставить документы
При открытии аккредитива в Сбере клиенты предоставляют:
При договоре между сторонами об корректировке условий на сайте Сбербанка размещены бланки на изменение аккредитива и об его отзыве.
При подаче предзаявки на аккредитив на сайте клиенту понадобится указать такие сведения:
Предзаявка рассматривается в тот же день, но если она оформлена после 17:30 по московскому времени, то будет обработана с 9:00 следующего рабочего дня. Если при оформлении остались вопросы, то можно связаться с call-центром Сбербанка. Но специалист банка в любом случае даст ответ по сформированной предзаявке по телефону или электронной почте, указанной в форме.
Тарифы
Проведение сделок только с участием физических или одновременно физических и юридических лиц отличается тарифами. Также размер комиссии зависит от объекта сделки. Стоимость аккредитива в Сбербанке приведена в таблице.
Продажа недвижимого имущества
Приобретение движимого имущества между физлицами
0,2 % от сделки, минимум 1,5 тыс., максимум 5 тысяч
Сделки с движимым имуществом при участии физического и юрлица
0,5 % от суммы, минимум 2,5 тыс., максимум 15 тысяч
Другие параметры при оформлении аккредитива в Сбербанке:
Для внесения изменений в договор понадобится заполняют допсоглашение и заявление.
Какие выгоды дает сделка
Положительные стороны для участников сделки при расчете по аккредитиву:
Недостаток у этого вида банковской гарантии только один, если в продавец по сделке юридическая компания, то тариф вырастает.
Сейфовая ячейка или аккредитив?
Некоторым физическим лицам непонятно, выгоды аккредитива Сбербанка, по сравнению с сейфовой ячейкой. Чтобы разграничить, какой из вариантов удобнее в том или другом случае, важно уяснить очевидную разницу:
У безналичного способа расчета больше гарантий от мошенничества. Поэтому ее выбирают чаще при подписании договоров на большие суммы или когда участников сделки больше двух, например, с участием посредников. Какой из способов выбрать решать вам, о том, как оформить аренду сейфовой ячейки в Сбере узнайте в этой статье.
Аккредитив банка
Аккредитив – обязательство банка, предоставляемое по просьбе клиента, заплатить третьему лицу при предоставлении получателем платежа в банк, исполняющий аккредитив, документов, предусмотренных условиями аккредитива. Компанию-клиента, по поручению которой открывается аккредитив, принято называть плательщиком по аккредитиву, или аппликантом. Получатель платежа по аккредитиву называется бенефициаром. При этом обязательство банка является независимым от обязательств сторон по основному договору, предусматривающему аккредитивную форму расчетов между поставщиком и покупателем. Таким образом, банк выступает в качестве гаранта между ними.
Предположим, продавец и покупатель заключают сделку. Они имеют дело друг с другом впервые и работать по предоплате или по предпоставке не готовы. Тогда покупатель обращается в банк с заявлением на открытие аккредитива на сумму, причитающуюся продавцу за отгруженный товар. Свидетельством о выполнении договора со стороны продавца могут быть, например, документы об отгрузке товара. Как только предмет сделки передан покупателю либо независимому перевозчику, продавец направляет в исполняющий в соответствии с условиями аккредитива банк предусмотренные документы. Банк покупателя осуществляет платеж по аккредитиву согласно полученным из исполняющего банка инструкциями. Аккредитивные операции предполагают ряд банковских комиссий, оплачиваемых в соответствии с условиями аккредитива. Обычно комиссия за открытие аккредитива оплачивается покупателем.
Аккредитивы позволяют гарантировать платеж поставщику, при этом, как правило, денежные средства из оборота не отвлекаются.
Внутрироссийские аккредитивы можно классифицировать на следующие группы:
— отзывные и безотзывные;
— подтвержденные и неподтвержденные;
— покрытые (депонированные) и гарантированные.
Подтвержденный аккредитив – такой, по которому иной банк в дополнение к обязательству банка-эмитента берет на себя дополнительное обязательство произвести платеж в пользу бенефициара по предъявлении последним документов, полностью соответствующих условиям аккредитива вне зависимости от того, будут ли ему самому перечислены средства или нет. Если обязательство иного банка отсутствует, то аккредитив является неподтвержденным.
Кроме того, аккредитивы бывают следующих типов.
Аккредитив с красной оговоркой – аккредитив, по которому поставщик получает определенную сумму в виде аванса до того, как предоставлены отгрузочные или иные документы, свидетельствующие об исполнении обязательств. При этом платеж осуществляется против представления бенефициаром документов, предусмотренных условиями аккредитива. Название происходит со времен, когда такая важная оговорка выделялась в документе красными чернилами. Конечно, в наше время практически все аккредитивы выпускаются и подтверждаются в электронном виде.
Резервный аккредитив, так называемый stand-by – форма банковской гарантии в виде аккредитива, применяемая там, где банкам запрещено выдавать гарантии (например, в США). Платеж экспортеру осуществляется в случае отказа импортером произвести платеж по контракту и предъявлении в исполняющий банк документов, соответствующих условиям резервного аккредитива. То есть такой аккредитив служит для обеспечения большей безопасности поставщика.
По способу исполнения аккредитивы делятся на аккредитивы с платежом по предъявлении документов (by payment at sight), с отсроченным платежом и с акцептом тратт.