лучшие фонды недвижимости для инвестирования
Закрытые паевые фонды недвижимости. Какую доходность и риски они несут? Как стать пайщиком и сколько можно заработать?
По оценке JLL, объем инвестиционных сделок с недвижимостью в 2021 году составит 5 млрд долларов. И значимая часть инвестиций — это вложения в закрытые паевые фонды недвижимости, которые предполагают доходность выше депозита и низкие риски инвестирования. Подробнее об этом инструменте, а также его плюсах и минусах рассказал директор по инвестициям инвестиционной группы «Тринфико» Владимир Воскобойников.
Что такое ЗПИФ недвижимости?
Закрытые паевые фонды недвижимости предоставляют частным инвесторам возможность приобретать большие объекты недвижимости в формате коллективных инвестиций. Например, стоимость среднего ТЦ в Москве может составлять миллиард рублей и более. Несколько миллиардов рублей может стоить строительство жилого дома или апарт-отеля. Это достаточно большой порог входа для большинства физических лиц. Однако в настоящий момент существует возможность существенно его уменьшить путем приобретения паев фонда недвижимости. Управляющая компания (УК) формирует фонд, паи в котором продаются частным инвесторам. Объект недвижимости и является источником прибыли для инвесторов, которая распределяется между ними пропорционально их доле в фонде. УК полностью обеспечивает работу фонда и функционирование объекта недвижимости, делая инвестиции для участников проекта пассивными. Российские паевые фонды недвижимости, которых сейчас на рынке около 700 штук, не являются биржевым активом.
Есть ли у фондов недвижимости зарубежные аналоги?
Российские ЗПИФ недвижимости часто сравнивают с таким зарубежным инструментом, как Real Estate Investment Trust, или REIT. Он тоже позволяет инвесторам коллективно инвестировать в недвижимость, а управлением активами фонда занимается специализированная УК. Общая капитализация REIT в США (именно здесь зарегистрировано максимальное число подобных фондов недвижимости) составляет 300 млрд долларов.
Подобные фонды инвестируют не только в недвижимость напрямую, но и, например, в ипотечные ценные бумаги. REIT торгуются на бирже и являются достаточно ликвидным активом. Российский инвестор тоже может приобрести бумаги REIT, однако, не будучи резидентом США, ему придется уплатить налог с дивидендов и купонов по ставке в размере 30%.
Рентные фонды недвижимости и сколько на них можно заработать
Подавляющее большинство российских фондов недвижимости являются рентными. Это означает, что работают они следующим образом: фонд покупает объект, сдает его в аренду и заработанные средства распределяет между инвесторами. Наиболее активно паевые фонды предлагают банки: недвижимость им достается от заемщиков, которые не смогли расплатиться, и в результате торговый центр, офисные пространства или склады предлагают инвесторам. Сдавая коммерческие площади в аренду, в среднем паевые фонды сегодня предлагают доходность от 5% до 11% годовых.
Новые стратегии на рынке
Впрочем, такая доходность сегодня может устроить не всех инвесторов, и российские УК постоянно создают новые форматы фондов. К примеру, недавно одна из российских УК сформировала фонд квартир: на деньги инвесторов она ищет дешевое жилье в плохом состоянии, ремонтирует и перепродает его по более высокой цене. Доходность здесь уже может достигать порядка 15% годовых.
Еще одна новая для рынка коллективных инвестиций стратегия — фонд редевелопмента. Управляющая компания выкупает объекты коммерческой недвижимости в центре Москвы, возводя на их месте элитное жилье и апартаменты. Таким образом, целевая доходность инвестора составляет 25% годовых по завершении работы фонда.
Плюсы
Основной плюс вложений в ЗПИФ недвижимости — это надежность и практически отсутствие рисков. Безусловно, нельзя сказать, что их нет вообще. Например, риск потери арендатора или его замены с более низкой арендной ставкой. Однако представить ситуацию, при которой происходит полная потеря объекта недвижимости, сложно.
Еще одно неоспоримое преимущество заключается в том, что структура ЗПИФ обеспечивает защиту капитала и анонимность бенефициаров.
УК регулярно отчитывается перед пайщиками, а ее деятельность контролируется ЦБ. Инфраструктура ЗПИФ также включает в себя независимый спецдепозитарий, регистратора, оценщика, аудитора, что позволяет сделать деятельность УК максимально прозрачной.
Минусы
Основной минус — это низкая ликвидность паев ЗПИФ недвижимости. Российские ЗПИФ практически не торгуются на бирже. На сегодняшний день есть всего восемь фондов, паи которых обращаются на бирже.
Фонд формируется на несколько лет (согласно российскому законодательству, на срок от трех до 15 лет), погасить паи инвесторы могут по истечении этого срока, а также в случаях, установленных законом. Если же инвестор хочет по собственному желанию выйти из фонда раньше, то сделать это будет сложнее. Но, как правило, управляющая компания помогает продать паи на вторичном рынке.
На что обратить внимание при покупке
Прежде всего, нужно обратить внимание на экспертизу и портфолио УК, ведь именно она занимается всей операционной деятельностью, связанной с недвижимостью, которая является базовым активом фонда. Важно знать, есть ли у нее опыт управления подобными объектами и сколько лет она работает на рынке.
Кому подходит
Недвижимость — это вариант для тех, кто предпочитает инвестировать в надежные и понятные активы. Квадратные метры остаются твердой валютой в условиях высокой волатильности финансовых рынков и самым популярным ресурсом, защищающим от обесценивания сбережений.
Именно поэтому закрытые паевые фонды подходят для консервативных инвесторов, рассматривающих долгосрочные инвестиции с возможностью получения повышенного дохода с ограниченным уровнем риска.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции
Недвижимость фондов REIT: пользоваться легко, а владеть сложно
Пандемия 2020 года осложнила перспективы многих отраслей мировой экономики, но в некоторых из них тренды стали более понятны и доступны широкому кругу инвесторов.
Так, уже до кризиса многие профессиональные инвесторы в недвижимость увеличивали вложения в объекты, востребованные в условиях шеринговой экономики при постоянно стареющем населении: дома престарелых, апартаменты и коливинги. При этом предполагалось, что для арендаторов — экономически активных людей — шеринговая экономика обеспечивает комфортную жизнь, где необходимость владеть собственностью не является ограничивающим фактором. Самое молодое из экономически активных поколение Z и вовсе не стремится к владению недвижимостью. Эта тенденция только укрепилась за время пандемии, и пока маловероятно, что поменяется после нее.
С одной стороны, вроде бы все здорово и удобно — не надо ничего покупать, любую вещь для жизни и работы можно взять в аренду на нужное время и пользоваться прямо сейчас: машину, квартиру, офис, дом на время отпуска, технологии, развлечения.
С другой стороны, в такой модели деньги концентрируются в руках собственников недвижимости, а экономически активный средний класс только тратит — пользоваться можно всем, но собственные активы не увеличиваются. Разрыв между менее обеспеченными и богатыми усиливается, и все больше людей не столько не хочет, сколько не может себе позволить чем-то владеть из-за непропорционально растущих в последние десятилетия относительно доходов цен на недвижимость.
При этом на доступном для большинства людей уровне инвестиции в недвижимость часто ограничены покупкой квартиры или небольшого коммерческого помещения под сдачу в аренду. Инвестиции же в отель или востребованные сейчас дата-центры и вовсе могут показаться дорогостоящим вложением, доступным немногим.
Поучаствовать в росте шеринговой экономики на стороне собственников недвижимых активов можно и с небольшим чеком. Простым способом будет покупка акций REIT-фондов (real estate investment trust). Так, в США их собственниками сейчас является примерно четверть населения — более 87 млн американцев.
Созданные в 1960 года на волне либерализации рынков капитала фонды REIT профессионально занимаются инвестициями в недвижимость в различных секторах — от дата-центров и телекома до торговых помещений и жилья. Их акции ликвидны, приносят дивидендную доходность, порог входа минимален (не нужно обладать суммой, необходимой для покупки целого объекта), с инвестора снимаются все заботы об управлении недвижимостью. Такие фонды отличаются льготным налогообложением со стороны регуляторов, а также правилами, обязывающими направлять прибыль инвесторам (например, Налоговое управление США признает фонд REIT, если на дивиденды распределяется 90% налогооблагаемой прибыли). Сейчас в мире около 40 стран имеют соответствующие режимы для обращения REIT, в том числе все страны G7.
Почему инвестиции в REIT могут быть актуальны сейчас
Нынешнее падение может также оказаться кратковременным: активы фондов обычно представлены ликвидными объектами недвижимости, стоимость которых в долгосрочном периоде, как правило, не снижается.
Например, в США в результате распродаж на фондовом рынке в 2020 году стоимость торгуемых REIT упала на 19%, при этом фундаментальные показатели фондов выглядят неплохо:
REIT vs. S&P 500
Перспективные секторы REIT
Крупнейший аналитический центр NAREIT и биржа FTSE выделяют 13 секторов недвижимости, которыми владеют, а в ряде случаев и управляют фонды REIT.
Как выбирать REIT и что нужно знать
В целом при выборе фонда REIT, помимо отраслевой специализации, географии бизнеса и ключевых показателей вроде соотношения цены акции к NAV, прибыли от операционной деятельности к процентным платежам, нужно оценивать и тренды в соотношении долга к собственному капиталу, наличие свободной (необремененной) недвижимости, дюрацию долга, а также основные юридические обязательства фонда по заемному финансированию.
Инвестировать в REIT может быть хорошей инвестиционной идеей для широкого круга частных инвесторов из России. Уровень риска у таких вложений в различные сектора недвижимости умеренный, горизонт инвестирования — средне- и долгосрочный. Дивидендный поток в обеспеченных недвижимостью долларовых активах вполне стабильный и довольно высокий — 4–7%, при удачном стечении обстоятельств его можно будет дополнить доходом от роста капитализации самого фонда REIT. При этом нужно быть готовыми к высокому налогу (для нерезидентов США он может составить до 30%) и необходимости подавать соответствующие налоговые декларации.
* Не является инвестиционной рекомендацией
Как устроены паевые инвестиционные фонды
И стоит ли с ними связываться
Мало кто знает, как работают ПИФы. Люди впервые слышат эту аббревиатуру, когда начинают интересоваться инвестициями.
Вкладываться в ПИФы предлагают банки и инвесткомпании, но никто не объясняет, как устроены инвестиционные фонды, кому выгодны и кто ими управляет.
Я работаю в управляющей компании, которая инвестирует деньги для пайщиков фондов. Расскажу, что за ПИФы, в чем их преимущества и какие есть риски. Но я лицо в некотором смысле заинтересованное, поэтому относитесь к моим словам скептически. Разговор будет долгим и довольно занудным.
Как устроены ПИФы
Паевой инвестиционный фонд можно сравнить с сейфом, в котором хранятся активы инвесторов: деньги, недвижимость, ценные бумаги, доли в ООО и прочее.
Пай — это условная доля имущества в этом фонде. Это именная ценная бумага, которая подтверждает, что вам принадлежит такая-то доля такого-то фонда.
Имуществом из сейфа распоряжается управляющая компания. Ее задача — зарабатывать деньги для пайщиков от имени ПИФа. Для этого она управляет активами фонда: сдает в аренду недвижимость, выдает займы, покупает и продает ценные бумаги, валюту, доли в организациях. Если стоимость имущества фонда увеличивается, растет и цена пая.
Существует понятие «якорный пайщик». Это крупный инвестор, который готов вкладывать активы сразу на большую сумму, в среднем от 25 миллионов рублей, но хочет, чтобы ПИФ работал на его условиях. Тогда УК создает отдельный фонд, все паи которого принадлежат этому пайщику. Компания управляет имуществом, пайщик получает доход.
Немного объясню, что изображено на схеме.
Как зарабатывать на паях
Забрать вложенное в паевой фонд имущество и деньги нельзя. Но у пайщика есть два способа обменять свои паи на деньги: погасить паи или продать их другому инвестору.
Продажа другому инвестору. Пайщику предстоит найти покупателя и договориться с ним о цене. Некоторые паи ограничены в обороте, поэтому продать их не так легко.
Возможность продажи зависит от того, для каких инвесторов предназначены паи. Если ПИФ для квалифицированных, опытных инвесторов, то нельзя. Если для неквалифицированных — можно.
Паи для неквалифицированных инвесторов называются паями, не ограниченными в обороте. Ими пайщики могут свободно распоряжаться: продавать, передавать в залог, дарить, оставлять в наследство. Любой человек может свободно покупать такие паи, получать с них доход и в любой момент продавать их по рыночной цене.
На паях, как и на любых других ценных бумагах, можно зарабатывать спекулятивным образом: покупать, когда дешевеют, и продавать, когда они подорожали.
Объясню на примере. Допустим, вы владеете паями закрытого ПИФа, его основные активы — жилая недвижимость. Выходит статистика по рынку недвижимости, и оказывается, что рынок пошел на спад. Значит, стоимость жилья, которым владеет фонд, будет снижаться. Следовательно, стоимость ваших паев тоже снизится в ближайшие пару месяцев. Если в этот момент вы решите продать свои паи, то их рыночная стоимость окажется ниже текущей.
Другой пример: ПИФ, паи которого вы приобрели, инвестировал в акции нефтяных компаний. Стоимость барреля растет и тащит за собой весь нефтяной сектор. Если в этот момент вы решите продать паи, их купят выше текущей стоимости.
Доходность и налоги
В ПИФах доходность не гарантирована: пайщики могут ничего не заработать или даже потерять деньги. Доходность зависит от огромного количества факторов: опыта управляющего, понимания происходящих в экономике процессов, сезонности, кризисов, курсов валют, цен на нефть и многого другого.
Статистика от ЦБ за 2017 годPDF, 435 КБ
Результаты инвестирования одного и того же фонда из года в год сильно различаются. Некоторые ПИФы за 2017 год приросли более чем на 25%, а некоторые — потеряли деньги.
Если владеть паями хотя бы 3 года с даты приобретения, можно не платить НДФЛ с дохода от погашения паев.
Квалифицированные и неквалифицированные инвесторы
ПИФы бывают разные. Фонды для квалифицированных инвесторов, или квальные фонды, отличаются от ПИФов для новичков, неквалифицированных инвесторов. Предполагается, что пайщики квалифицированных фондов готовы вкладывать в более рискованные и более прибыльные инструменты.
Квальные фонды предоставляют пайщикам больше возможностей для инвестирования. Например, в квальные фонды недвижимости можно включать имущественные права из договоров реконструкции, а в фонды финансовых инструментов — производные финансовые инструменты, например фьючерсы на покупку биржевых ценных бумаг. Для этого должны соблюдаться определенные условия, перечисленные в приказе Банка России. В неквальные фонды такие рискованные активы включить не удастся.
Регистратор — это специальное юридическое лицо, которое ведет реестр владельцев паев. Все ПИФы обязаны обслуживаться у регистратора
ПИФ недвижимости
Еще ПИФы различаются в зависимости от активов, которые можно включать в их состав.
ПИФы для инвестирования в недвижимость считаются самыми надежными фондами, поскольку имущество застраховано, а какой-то спрос на недвижимость есть всегда.
Инвестиции в недвижимость — это крупные долгосрочные вложения. Порог входа для инвесторов начинается от миллиона рублей, потому что недвижимость дорогая, а УК гораздо удобнее работать с несколькими крупными пайщиками, чем с множеством мелких.
Если все пойдет по плану, стоимость активов фонда будет расти вместе со стоимостью недвижимости, пайщики будут получать долю дохода от аренды, а УК — свое вознаграждение.
ПИФ рыночных финансовых инструментов
Комбинированный ПИФ
Комбинированный ПИФ — это новый инструмент, появившийся на российском рынке в конце 2016 года. В такой ПИФ можно включить что угодно, кроме наличных денег. Например, самолеты, частные дороги, коллекционный коньяк, марки и другие предметы коллекционирования, произведения искусства, опционы на нефть и пшеницу, драгоценные металлы и камни, криптовалюты, зарубежные вклады. Все зависит от того, что УК прописала в правилах фонда.
Но есть нюанс: имущество, за исключением недвижимого, должно находиться на хранении в депозитарии. Поэтому «упаковать» в фонд фабрику по пошиву кроссовок не удастся, а вот сами кроссовки — вполне. Для этого нужно заранее прописать кроссовки в ПДУ и договориться с депозитарием о хранении, а сами кроссовки ПИФу придется покупать у фабрики как товар.
О первых итогах работы комбинированных фондов в специализированном депозитарии «Инфинитум»PDF, 233 КБ
Открытый, интервальный, закрытый ПИФы
В различных типах фондов установлены разные сроки для покупки и погашения паев.
Паи открытых фондов не имеют конечного количества, и их можно купить в любой момент. В интервальных фондах сроки, в которые можно подать заявки на приобретение паев, зафиксированы в правилах.
В открытых фондах погасить паи можно в любой рабочий день, в интервальных и закрытых всё немного сложнее.
Покупка и продажа паев
Чтобы стать пайщиком, нужно сделать несколько шагов.
Выберите ПИФ и узнайте, кто его регистратор: посмотрите в ПДУ на первой странице.
Если покупаете паи у другого пайщика, достаточно заключить договор купли-продажи, заверять у нотариуса его не нужно. Показать договор потребуется только регистратору, чтобы вас внесли в реестр владельцев паев.
Оплатите заявку или договор, например в личном кабинете вашего банка. Все, теперь вы пайщик.
Продать паи сложнее. Пайщик может продать свои паи сам либо через посредников: брокеров, агентов, инвестиционные компании.
Если вы хотите максимально заработать на продаже паев — ищите покупателей и привлекайте посредников. Можно поискать инвестиционные компании, которые занимаются перепродажей паев, найти покупателя через знакомых или на финансовых форумах. Чтобы продать паи, достаточно заключить простой договор купли-продажи и представить его регистратору.
Преимущества ПИФов
Дальше будут недостатки, но сначала — достоинства.
Недостатки ПИФов
Список отчетности УК, составленный авторомDOCX, 26 КБ
В открытых фондах минимальная сумма взноса значительно ниже, встречаются варианты от 5000 рублей и от 50 000 рублей. Чем крупнее и известнее финансовая организация, тем больше средств она может привлечь и тем меньше будут стоить ее услуги в пересчете на одного клиента.
Что не так с ПИФами
За шесть лет я поработал в разных управляющих компаниях. И только одна из них действительно работала с большим количеством пайщиков. Большинство УК были созданы искусственно. Их встраивали в финансово-промышленные холдинги, чтобы экономить деньги компании: ПИФы не платят налоги на прибыль.
Вот как выглядит эта схема для бизнеса в области недвижимости. Все активы, которые предназначены для продажи или сдачи в аренду, передаются карманной УК и становятся имуществом ПИФа. А дальше ПИФ самостоятельно сдает и продает недвижимость — налог на прибыль при этом нулевой.
Если пайщик хочет удостовериться, что он единственный или самый крупный владелец паев фонда, ему могут неофициально показать документы. Но если пайщик хочет узнать, сколько еще человек вложились в ПИФ, то ему, скорее всего, откажут.
Запомнить
Самое главное не указали: средний размер комиссий ПИФов. Тогда бы вопросы «стоит ли вкладываться» сразу отпали.
Павел, минимум! Плата за «вход», за управление, за «выход».
Павел, и какой средний размер комиссий ПИФов?
Павел, только вспомнил о твоей статье:)
Спасибо! Жду продолжения!
Лучше уж вложиться в ОФЗ или ETF.
А еще УК может внезапно решить, что фонд теперь будет вкладываться в другие бумаги. То есть вчера вы были пайщиком фонда облигаций с ETF — iShares JPMorgan USD Emerging Markets, а сегодня фонд стал вкладываться в отдельные облигации вместо ETF. Сбербанк Управление Активами, например.
Markuc, вкладывался в УК Уралсиб, открытый фонд, сбалансированный. Выбирал его по многим критериям. Через 3 года забрал. Доходность
16℅ в год. Ещё вычет можно получить.
Markuc, 1%, это, наверное, после вычета комиссий управляющего, а так бы и 6-7 могло набежать.
Краткий рассказ, как существенно комиссия влияет на среднегодовую доходность
https://www.youtube.com/watch?v=YrTYz-5n5vE
а у меня хороший результат в альфа-капитал.
у меня несколько фондов, открыла в мае 2019 года, все в плюсе. Какие-то более 20%, по каким-то более 10%. я более чем довольна
Автор скромно умолчал об основных рисках ПИФов
Мы отправим вам письмо со ссылкой
для сброса пароля
Пользователь с такой почтой не зарегистрирован
Войти с этой почтой
Регистрация
РегистрацияИнвестиции в недвижимость через фонды (ЗПИФ): интервью
Насколько выгодно вкладывать сегодня в недвижимость? 2020 год внёс свои коррективы в рынок недвижимости. Многие сотрудники из офисов перешли на удалёнку, сократился рынок арендованного жилья, часть торговли ушла в онлайн.
О том, что сейчас происходит на рынке недвижимости и какие есть перспективы, рассказал инвестиционный директор ВТБ Капитал Инвестиции Алексей Стрелецкий.
ВТБ Капитал Инвестиции — инвестиционная платформа с активами под управлением свыше 3,7 трлн рублей. С её помощью клиенты могут решить любую задачу по управлению капиталом.
Алексей Стрелецкий занимается созданием и управлением розничных фондов, инвестирующих в жилую и коммерческую недвижимость в ВТБ Капитал Инвестиции. Участвовал в управлении и успешном завершении фондов «ВТБ Капитал — Жилая недвижимость — 1 и 2», а также в создании и управлении ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход».
Профессиональный опыт Алексея в области инвестиций в недвижимость составляет более 13 лет. Ранее работал в ПАО АФК «Система», где занимался инвестициями в складскую и гостиничную недвижимость, а также в девелоперской компании «ПИК» и консалтинговой компании в области недвижимости Knight Frank.
Про плюсы вложения в недвижимость
Чем вложения в недвижимость лучше вложений в те же самые акции или облигации строительных компаний?
Очень часто инвесторы, которые инвестируют в наш фонд, задают эти вопросы. Да, условно квартира или офисный центр имеют риски, но весьма ограниченные, в отличие от финансовых активов. В конечном итоге любые финансовые активы могут при худшем развитии событий стоить ноль. С недвижимостью такая ситуация маловероятна.
Например, вряд ли случится, что здание будет ничего не стоить или земля, на которой стоит здание, тоже будет ничего не стоить. Разве что это могут быть какие-то очень депрессивные регионы. Мы инвестируем в Москву и Санкт-Петербург. В таких местах земля и здание всегда чего-то стоят.
Можем сравнить два класса активов: недвижимость и облигацию девелопера — компании, которая отвечает за строительство. По факту облигация — долговая расписка, где девелопер берёт у вас 100 ₽ и обещает вернуть через год 110 ₽, то есть доходность — 10 % годовых.
Квартира может и не принести десять процентов годовых, если рынок не растущий или арендные ставки упали. Тогда возникает логичный вопрос — может быть, всё-таки лучше купить облигацию? Но по облигациям могут заплатить, а могут и не заплатить — случается банкротство компаний, и требуется экспертиза, чтобы инвестору не оказаться в такой ситуации. А квартира, которую вы купили, может принести больше денег или меньше денег, но она никогда не будет стоить ноль. Если это хорошая квартира в хорошем месте, то на неё будет хороший спрос и на покупку, и на аренду. Но и в менее качественном жилье кто-то захочет жить за какие-то деньги, то есть у квартиры всегда будет стоимость.
Про закрытый паевой инвестиционный фонд
Как может инвестор вложиться в недвижимость без покупки квартиры? Ведь на покупку небольшой студии нужно уже иметь 1,5−2 млн ₽.
Можно вложиться через закрытый паевой инвестиционный фонд, или сокращённо ЗПИФ. Здесь акцент именно на паевой фонд, который из себя представляет, если по-простому, складчину. У тебя есть сто рублей, у меня есть сто рублей, у нашего друга есть сто рублей, вместе мы собрали триста рублей и купили какую-то вещь на эту сумму. Если бы мы не сделали это вместе, мы бы не смогли это купить, потому что у каждого из нас было бы только по сто рублей. Это идея коллективных инвестиций.
Что касается недвижимости, то здесь вход на рынок достаточно высокий и нужно иметь несколько миллионов рублей в кармане. А что делать, когда у тебя их нет, а есть только, например, 300 000 ₽ и желание инвестировать в недвижимость? Надо найти ещё несколько людей и в складчину купить квартиру или склад, сдавать потом в аренду и получать доход.
Собственно, этим и занимается наша команда ВТБ Капитал Инвестиции, управляя фондом ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Мы собираем людей, у кого по отдельности нет достаточного количества денег, чтобы купить современный качественный складской центр, который может стоить, к примеру, миллиарды рублей. ЗПИФ даёт возможность инвестору с маленьким бюджетом инвестировать в премиальные, самые лучшие объекты, которые раньше были доступны к инвестированию только крупным инвесторам.
Инвестор с маленьким чеком может купить качественную недвижимость, которая имеет хороших арендаторов, хорошо построена и сдана в аренду по долгосрочному договору аренды. В этом и есть прелесть коллективных инвестиций, когда, имея малое количество денег, можно купить качественный актив, который иначе бы у тебя потребовал больших вложений или был бы вовсе не доступен.
Про доходность
На какую доходность может рассчитывать инвестор при покупке пая ЗПИФ?
Любой инвестиционный продукт имеет волатильность доходности. Недвижимость не исключение. На её доходность влияют как доходы от сдачи в аренду, так и изменение стоимости. И если с доходами от аренды всё просто (больше аренды — больше доходность), то изменение стоимости недвижимости — более сложный показатель.
Во-первых, на стоимость недвижимости влияют доходы от аренды: чем больше объект приносит арендных доходов, тем больше за него будет готов заплатить покупатель при прочих равных. Во-вторых, на стоимость влияют макроэкономические показатели: какая инфляция в стране, какая доходность по альтернативным инвестиционным инструментам. К примеру, в 2020 году мы наблюдали парадокс: при стагнирующей и иногда падающей ставке аренды жилая недвижимость дорожала по всей стране вследствие удешевления денег в экономике и падения доходности консервативных инструментов (депозиты, облигации и др.).
Суть недвижимости в том, что она состоит из конкретных вещей — стоимости земли, стоимости строительных материалов и рабочей силы. Когда в стране есть инфляция, она обычно предполагает рост стоимости всех этих трёх компонентов. Если стоимость строительства новой недвижимости и цены на землю растут, это не может не влиять и на уже построенную недвижимость. В результате стоимость недвижимости обречена на то, чтобы с годами увеличиваться в цене по крайней мере на темп инфляции, если она находится в развивающемся регионе.
В нашем фонде мы ориентируем инвесторов на среднюю годовую потенциальную доходность — 10 % годовых, из них 8 % может быть получено от аренды (рентная доходность) и 2 % — от роста стоимости объектов. Эта цифра может быть и больше, и меньше. Меньше, потому что арендатор может съехать, и, пока не будет нового, доходность будет падать. Больше, потому что недвижимость со временем дорожает и она может дорожать в соответствии с инфляцией, которая в разные годы бывает разная.
По итогам прошлого года инфляция была около 4 %. По итогам 1992 года было несколько тысяч процентов инфляции. Недвижимость, пускай не сразу, но дорожала соизмеримыми темпами. Поэтому актив есть актив, 10 % — это исходя из того, что инфляция низкая. Если мы оказываемся в экономической ситуации, где галопирующая инфляция — когда цены растут очень быстро, деньги обесцениваются стремительными темпами и инфляция может достигать больше 50 % в год, — то и стоимость активов может меняться в соответствии с этими темпами. Инвесторы рассматривают недвижимость в том числе как защитный актив на случай макроэкономических потрясений.
ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» планирует доходность более 10 % годовых
Условно недвижимость можно разделить на два крупных класса — жилая и коммерческая. Например, жилая недвижимость имеет низкую текущую доходность. Если сдавать квартиру в аренду, это 4 % или 5 % годовых. В жилой недвижимости меньше текущая доходность, но больше потенциал для роста самой стоимости недвижимости, которая за год может вырасти быстрее инфляции. При этом разные дома и районы и даже квартиры имеют разную динамику изменения цены, в зависимости от текущих предпочтений покупателей и арендаторов.
У коммерческой недвижимости, наоборот, больше текущая доходность. Она может достигать 10 %. Но темп роста стоимости недвижимости может быть меньше, потому что нет такого структурного дефицита, как на рынке жилой недвижимости. На изменение стоимости недвижимости больше влияют макроэкономические показатели, чем предпочтения конкретных инвесторов.
В итоге и жилая, и коммерческая недвижимость могут давать 10 % или 15 % в год, просто сумма доходности в каждом из случаев определяется по-разному.
В обратную сторону это правило работает таким же образом. Если рынок не растёт и цена на объекты не увеличивается, то с жилой недвижимости ты зарабатываешь только 4−5 % от аренды, а на коммерческой всё те же арендные 8−10 %.
Про способы покупки и продажи паёв
Инвестор может купить паи ЗПИФ только на этапе сбора средств управляющей компанией или есть ещё какие-то варианты?
В базовом варианте — да, поэтому фонд и называется закрытым. По факту ты вложил туда деньги и там их закрыл. Они будут вложены в активы, которые нельзя быстро продать, а значит — и быстро вернуть деньги. Дальше есть условия фонда, которые закреплены в правилах, там указано, когда фонд должен быть завершён. Например, это 2025 год. Это значит, что инвестор до этого года будет получать доход с вложенных денег, но инвестированный капитал до 2025 года он не сможет вернуть.
Есть ещё другой вариант, когда управляющая компания выводит паевой инвестиционный фонд на биржу, что позволяет пайщикам обмениваться паями через биржевой механизм торговли. Тогда сам пай также остаётся закрытым, но вы его можете продать на бирже другому человеку. Например, вы купили пай пятилетнего фонда, а через два года вам срочно потребовались деньги. Вы продаёте через биржу пай другому человеку, который готов подождать оставшиеся три года и зарабатывать на росте стоимости пая, и возвращаете свои деньги вместе с доходностью.
С 10 февраля на Мосбирже начались торги паями ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход». Инвестор может приобрести паи фонда в несколько кликов через мобильное приложение ВТБ Мои Инвестиции.
Можно продать пай без биржи. Пай — это имущество, которое можно продавать, дарить, наследовать. Для этого вы идёте к нотариусу и заключаете договор купли-продажи. Правда, может быть сложно найти покупателя, поэтому через биржу продать пай гораздо проще.
Про квалифицированных и неквалифицированных инвесторов
А есть какие-то особенности при инвестировании в недвижимость для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов?
В фонды для неквалифицированных инвесторов могут инвестировать любые типы инвесторов — и с квалификацией, и без. В фонды для квалифицированных инвесторов могут инвестировать только те, кто прошли процесс квалификации.
Также хотелось бы остановиться на стоимости паёв — минимальная сумма инвестирования для неквалифицированных инвесторов начинается от 300 000 ₽. В фондах для квалифицированных инвесторов порог входа отсутствует.
Про выбор фонда
На что инвестору обратить внимание при выборе фонда?
Фонд сам по себе не является действующим субъектом, условно говоря — это мешок денег или какое-либо имущество, которыми распоряжается управляющая компания (УК). Успех хорошего управления деньгами инвесторов — это хорошая экспертиза специалистов компании и её репутация. Поэтому очень важно уделять внимание предыдущему опыту УК. Это первый момент.
Второй немаловажный момент — если покупаешь фонд, в котором уже есть активы, нужно посмотреть их структуру, что уже куплено или что планируется к приобретению, если активов ещё нет. Будет компания покупать один вид недвижимости, например склады, или планирует покупать офисы, торговые и жилые площади. Наш фонд мы позиционируем как смешанный, где инвестору не нужно выбирать сегмент, мы даём диверсификацию по сегментам, выбирая лучшие объекты в своем классе.
У ЗПИФН «ВТБ Капитал — Рентный доход» в активах — складские и торговые помещения
Третий пункт — условия инвестирования. На какой срок инвестор отдаёт свои деньги и когда фонд будет завершён — через пять лет или десять. Есть ли у фонда биржевое обращение, сможет ли инвестор выйти из этого фонда раньше, чем через пять лет, десять лет.
Нужно обратить внимание, сколько комиссия за управление. Это есть в условиях инвестирования в правилах доверительного управления. Управляющая компания берёт за управление 1,5 % от стоимости активов. Завершить фонд планируется в 2025 году в случае подходящей рыночной конъюнктуры.
Про тренды
Есть какие-то тренды на рынке недвижимости?
У нас есть мнение относительно рынка недвижимости. Мы понимаем, во что надо инвестировать, во что не надо инвестировать. В данный момент идёт развитие интернет-торговли, которое требует большего объёма современных складских помещений, чтобы хранить товары. Поэтому мы сделали акцент на коммерческую недвижимость.
Три новых объекта проходят комплексный аудит. По результатам проверки будет принято решение об их покупке
Россия — это страна с большими территориями, склонная к централизации. Здесь крупные склады эффективны, потому что можно охватывать крупными складами большие удалённые регионы. Проще довезти товар до одного большого склада и оттуда уже развозить, чем до десяти маленьких складов. Поэтому большая централизованная система хранения в России хорошо приживается, сектор активно растёт, поэтому наша компания предпочитает в данный момент склады.
Если рассматривать торговую недвижимость, то на протяжении последних шести лет падают доходы населения, и это плохо сказывается на его покупательской способности. Ещё один немаловажный фактор — торговля через интернет забирает много трафика из классических сегментов торговли по типу торгового центра.
Мы положительно смотрим на перспективы офисной недвижимости в развитых деловых кластерах Москвы. Структурно в городе сохраняется спрос на качественные офисные площади в бизнес-локациях, при этом на формат удаленной работы готовы перейти далеко не все компании.
Про риски
Какие есть риски инвестирования в ЗПИФ и как подстраховаться?
Основной риск — это коммерческий риск недвижимости. Если говорить про коммерческую недвижимость, то это потеря арендатора. Например, мы купили складской центр, который был сдан торговой компании, а она передумала и решила переехать в другой склад, и мы лишились арендного дохода до тех пор, пока не найдём другого арендатора. Это потребует какого-то времени, возможно, что ставка аренды будет ниже, чем прежняя.
Иногда мы можем сами попросить компанию съехать, когда видим, что можем сдать недвижимость дороже. Это всё называется коммерческие риски. В конечном итоге это рынок, когда с большим спросом ставки аренды растут, с меньшим — снижаются.
Если рассматривать жилую недвижимость, то здесь такие же риски, что арендатор может или съехать, или платить меньше. 2020 год это очень наглядно показал. Давно аренда так не падала, как в 2020 году. Много людей, кто не коренные москвичи, на время пандемии уехали в другие города. И сразу просела ставка аренды.
Может упасть цена недвижимости. Например офисных центров или квартир в конкретном районе будет построено так много, что значительная часть никому не будет нужна, начнётся демпинг, продавцы будут торопиться с продажей, и цена недвижимости упадёт. В целом цена коммерческой недвижимости, как правило, следует за ставкой аренды.
Есть и другие риски — утеря, разрушение объекта или пожар.
Со всеми рисками можно бороться, что мы и делаем как управляющая компания, в этом и есть наша ценность. Управляющая компания покупает те объекты, которые сданы по долгосрочным договорам аренды — такие нельзя быстро расторгнуть и просто взять и съехать. После приобретения УК страхует объект недвижимости в хороших страховых компаниях, которые делают полные возмещения убытков.
Есть и риски совершения сделки, когда можно купить то, что не принадлежит продавцу или имеет дополнительные обязательства. Чтобы этого не произошло, компания заказывает юридический и финансовый аудит объекта.
В этом и есть плюс инвестирования в недвижимость через фонды, потому что управляющая компания занимается решением всех вопросов. Мы вкладываем большие суммы денег в проверку объектов, их страховку, у нас уже отлажен весь механизм. Здесь исключены ситуации, что вы вложили свои деньги в бесперспективный объект на краю города или купили ту недвижимость, которой по факту не существует. Этим рискам больше подвержены инвесторы, которые занимаются самостоятельным инвестированием.